Вартість землі в Україні постійно зростає, навіть при наявності повномасштабної війни, яка не змогла пригальмувати попит на земельні ділянки для сільськогосподарського використання.
Починаючи з 1 січня 2024 року, були внесені зміни до правил продажу землі. Ліміт на кількість землі, яку може купити один покупець, був збільшений з 100 гектарів до 10 тисяч гектарів. Одночасно, українським компаніям з українськими власниками було надано доступ до ринку.
Однак єдиним справжнім обмеженням залишається заборона на доступ до ринку для іноземних інвесторів. Докладніше про зміни у цінах на землю, порівняння з цінами в сусідніх країнах та вплив обмежень можна дізнатися з матеріалу Newsoboz.org.
На ринку землі в Україні панує впевненість у перемозі, що відображається як у зростанні попиту, так і в цінах. За даними opendatabot, середня ціна на землю в країні становить приблизно 41 тисячу гривень (970 євро). Проте в цій статистиці врахована не лише сільськогосподарська земля в областях, що прилягають до лінії фронту.
Вартість сільськогосподарських земель по областях України
Наприклад, у Івано-Франківській області середня вартість гектара землі становить 111,6 тисяч гривень (2,63 тисячі євро), у Київській області – 82,4 тисяч гривень (1,94 тисячі євро), а в Запорізькій області – лише 24,7 тисяч гривень (585 євро).
Поміж факторів, що впливають на ціну землі, наявність в регіоні та якість ґрунту, а також розмір орендної плати, розкриває Олександр Чорний, співзасновник Zeminvest. Згідно з його оцінками, вартість одного гектара коливається в межах від 1500 до 2500 доларів (або еквівалентно від 1354 до 2256 євро).
“Навіть у звітних даних Міністерства аграрної політики відзначається, що незважаючи на війну, попит на земельні ділянки продовжує зростати, що відображається на їхній вартості. Під час періоду активних воєнних дій вартість землі зросла приблизно на 20%. Спостерігається збільшення попиту на землю на сьогоднішній день”, – пояснює інвестор.
Під час дискусії про ринок землі, організованої через Prozorro. Продажі, Денис Башлик, заступник міністра аграрної політики та продовольства України, розглядає зростання цін як вираз довіри до успіху України. “Це один з показників великої віри у перемогу, демонструючи готовність не лише придбати, але й інвестувати в земельні ресурси”, – підкреслює заступник міністра.
Це відбувається в умовах, коли вартість землі та попит значно обмежені активною війною. У 2023 році як в Асоціації землевласників, так і серед інвестиційних компаній спостерігався історично високий попит на землю. Це сталося на тлі очікувань щодо змін у правилах ринку землі в Україні у 2024 році. З 1 січня набули чинності такі обмеження:
- землю дозволили купувати компаніям, але не більше ніж 10 тис. га (крім того, компанія має бути з українськими власниками і бути зареєстрованою в Україні);
- діє заборона продажу державних і комунальних сільськогосподарських земель,
- прості українці також можуть купувати до 10 тис. га (було 100 га).
Тобто зростання ціни минулого року було частково спровоковано збільшенням попиту напередодні змін. Фермери бояться, що великі холдинги почнуть активно скуповувати землю – і це ще більше підніме ціну.
Олександр Чорний додає: багато хто ухвалив для себе рішення інвестувати в купівлю землі одразу після закінчення війни, і це ще більше посилить попит. Як саме це змінить ціну, поки сказати важко.
А от іноземцям продавати сільськогосподарську землю в Україні заборонено. Змінити це правило, згідно з законом, можна тільки на референдумі. Є побоювання, що іноземці можуть бути реальними власниками компаній, які оформлені на українців, та купуватимуть землю. Проте в законі є чітка вимога прозорої структури власності.
Скільки коштує земля в інших країнах і які обмеження там діють
Багато держав дозволили своїм громадянам купувати земельні ділянки вже давно. Однак, ціна землі та обмеження, які її стосуються, значно варіюються від країни до країни. Ситуацію на ринку регулярно аналізує Європейська комісія.
За останніми даними, середня ціна гектара землі в країнах Європейського союзу становить 10 578 євро. Однак ціни можуть значно відрізнятись в залежності від конкретної локації. Наприклад, на Мальті вартість гектара землі найвища і складає 233 230 євро, що відображає обмежену доступність сільськогосподарських земель у цій країні.
У кожній країні ціни також залежать від регіону. Наприклад, у Нідерландах вартість гектара може коливатись від 66 051 євро у Фрисландії до 150 644 євро у Флеволанді. У Греції ціни також різкуються, варіюючись від 6290 до 84 820 євро за гектар.
У Польщі середня вартість гектара становить 11,2 тис. євро, але існують обмеження на продаж землі нерезидентам, а також на максимальну площу, яку можна придбати на особу.
В Угорщині гектар землі коштує в середньому 4,9 тис. євро, іноземним громадянам (крім громадян країн ЄС) заборонено володіти землею, а продаж обмежений не більше ніж 300 га на особу.
Ціни у Словаччині є найнижчими серед розглянутих, становлячи усього 4,1 тис. євро за гектар. Іноземні інвестори можуть купувати землю в Словаччині лише за умови взаємності, тобто якщо їхня країна дозволяє словакам володіти сільськогосподарськими землями, а обмежень щодо площі немає.
Також можна відзначити, що земля в Литві, Болгарії та Естонії є відносно дешевою порівняно з іншими країнами. У Литві ціна становить 3,7 тис. євро за гектар, а в Болгарії – 3,9 тис. євро за гектар. В Естонії, крім того, необхідно отримувати окремий дозвіл місцевої влади для придбання землі, незалежно від її площі.
Україна, хоча і має певні переваги у вигляді обсягу та якості сільськогосподарських земель, все ще демонструє недооціненість їхньої вартості. Недопуск іноземців до ринку землі суттєво впливає на його розвиток. Якби було дозволено іноземцям купувати землю, це стимулювало б інвестиції та збільшувало попит, що, в свою чергу, могло призвести до значного зростання цін.
Закінчення війни, навіть без змін у правилах продажу землі, безперечно призведе до зростання її вартості. Таке явище спостерігалося у всіх країнах, які відкривали ринок. Проте, наразі, динаміку стримує саме війна, що ускладнює точне прогнозування подальшого розвитку ситуації.
Таким чином, розмови про майбутню вартість землі залишаються предметом суперечок і суб’єктивних оцінок. Деякі прогнозують ціну на рівні 5-6 тисяч євро, інші – 10 тисяч євро, а хтось називає середньозважену ціну близько 8 тисяч євро. Однак точне прогнозування залишається важким завданням.
Незважаючи на війну, ринок землі в Україні продовжує активно розвиватися, проте пропозиція не в змозі задовольнити попит. У порівнянні з країнами Європейського союзу, вартість землі в Україні залишається низькою. Однак при вступі України до Євросоюзу очікується подорожчання землі, що надасть власникам можливість продати її за реальною вартістю. Варто зауважити, що земля, яка може прогодувати мільйони, не може бути дешевою.
Читайте також: Чому зросли ціни на комунальні послуги в Україні: аналіз даних Держстату